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        靳雙權律師親辦案例
        和親屬共同買賣,登記一方名下,起訴共有糾紛
        來源:靳雙權律師
        發布時間:2023-11-16
        瀏覽量:407

        原告訴稱

        原告張某芳向本院提出訴訟請求:1.請求法院判令張某杰、林某冉將位于北京市西城區xxx房屋50%產權過戶至張某芳名下;2、本案訴訟費由張某杰、林某冉共同承擔。

        事實和理由:張某賢宋某莉系夫妻,二人婚后生育張某君、張某芳、張某杰三子女。張某賢1959年5月5日去世,宋某莉2014年6月16日去世。位于北京市西城區xxx房屋(以下簡稱S號房屋)由張某賢的單位分配,原承租人是張某賢。張某賢去世后,承租人變更為宋某莉。2001年因拆遷,該房屋被列入拆遷范圍。后張某芳得知該房屋的承租人已變更為張某杰。

        2001年10月29日,張某杰與北京市西城區H公司簽訂《安置協議》,約定將原地取得安置房屋兩居室一套。2005年12月1日,張某杰與北京C公司簽訂《拆遷安置回遷購房合同書》,明確了安置房位于北京市西城區xxx(以下簡稱案涉房屋),應交房款總計105217.21元;如不要該房屋,可取得安置補償款190000元。

        當時由宋某莉主持,就回遷安置房及拆遷補償款的分配問題與三個子女進行協商,最終決定由張某芳張某杰共同出資購買安置房,并由二人給宋某莉張某君相應貨幣補償,張某芳張某杰各占安置房50%份額。后張某芳支付張某君相應補償,并與張某杰作共同出資10萬余元購買了案涉房屋,各自支付一半費用。2003年安置房交付后,張某芳張某杰又共同出資對房屋進行裝修,并且協商一致將房屋出租,所得租金雙方各分一半。2004年張某芳之子趙某浩結婚,雙方協商房屋由趙某浩夫妻居住,此后趙某浩一家一直在案涉房屋居住至今,每年按照市場價給張某杰支付一半房租。

        案涉房屋是由張某芳張某杰父母的共同財產拆遷取得,原屬家庭共同財產,經家庭全體成員協商一致由張某芳張某杰各出資一半合作購房,同時支付給其他家庭成員補償款,在房屋交付后二人各出資一半共同裝修,后出租共享收益各占一半?,F因房價上漲,張某杰、林某冉不守信諾,獨占案涉房屋,張某芳為維護自身合法財產權利訴至法院。

         

        被告辯稱

        被告張某杰林某冉共同辯稱,不同意張某芳的訴訟請求,請求駁回張某芳的全部訴訟請求,維護產權人張某杰的合法權益。案涉房屋產權為張某杰所有,張某芳長期廉價占用張某杰房屋在前,后又反復訴訟至今,已對張某杰林某冉的生活造成嚴重干擾。

        張某杰林某冉提出如下意見:首先,張某杰是案涉房屋合法權利人。案涉房屋為回遷安置房屋,是S號房屋拆遷所得,而S號房屋的承租人從1983年開始就是張某杰,涉訴的拆遷文件《安置協議》以及《拆遷安置回遷購房合同書》中被拆遷人為張某杰,購房人為張某杰,安置人口中亦沒有張某芳。張某芳不享有任何拆遷利益,因此張某芳對涉訴的回遷房屋不享有任何權益。張某杰沒有在購買安置房屋之前與張某芳簽訂過書面的共同購房協議或者借名買房協議,也沒有達成口頭協議。沒有證據證明張某芳張某杰之間存在共同購房合同關系。張某杰沒有任何共享產權的意思表達。張某芳的主張是其主觀臆想,并沒有充分事實和證據。

        第二,張某芳主張房屋產權沒有事實和法律依據。案涉房屋不是家庭共有財產,張某芳無權主張任何相關權益。張某芳七十年代結婚戶口遷出不在案涉房屋居住,張某芳無權主張案涉房屋的任何權益。S號房屋不存在190000元拆遷補償款問題,拆遷利益母親無權支配,他人無權占有。張某芳無證據證明曾協商一致分配190000元及其他約定,更沒有實際履行完畢。張某杰張某芳之間只存有債權債務關系。張某杰從不否認向張某芳有借款,這也是當時民間買房中常見做法,并不涉及產權。

        案涉房屋當時市值337802.92元,張某芳現欲以4萬多元借款索取案涉房屋50%產權,張某芳在購房多個環節做了與事實相悖的舉證,沒有任何證據證明張某芳出資參與購房交納了50%的購房款。

        第三,張某芳關于“35萬元是當時房價的一半,房租收益一家一半”為虛假陳述,物業費多年以來一直由產權人張某杰負責交納,事實清楚的證明從無購房合意。張某芳之子趙某浩支付的案涉房屋占有使用費不是市場價的一半,不是支付一半房租。

        第四,張某芳證據全部出自口頭,無一直接證據,其證明目的張某杰均不認可。張某芳出示的證據中,僅有的有第三方參與的《2004房屋出租合同》被證明僅交過一次房租后就作廢了。2007年房屋中介公司《房價查詢記錄》被張某芳方自己撤掉了。其余所有證據來源均出自語言,其中有錄音、證人證詞、撤訴或被撤銷案件的庭審筆錄、沒有生效的判決書。

        綜上所述,張某杰林某冉認為張某芳所謂“雙方具有共同購房合意”是張某芳單方表述,以此不存在的所謂事實合同主張過戶50%產權到其名下,是對張某杰合法權利的嚴重侵犯。張某芳從未與張某杰提及過產權問題,因為關系親密,凡張某芳口中涉及到的錢數如:裝修、租金,張某杰只是順情應允從未有二話,因此張某芳的主張基于想象,并沒有事實證明和法律依據。

         

        法院查明

        張某賢宋某莉系夫妻,二人婚后生育張某君、張某芳、張某杰三子女。張某賢宋某莉均已去世。張某杰林某冉系夫妻關系,于1986年10月17日登記結婚。張某芳張某杰系姐弟關系。趙某浩張某芳之子。S號房屋的承租人原為張某賢,后變更為張某杰,張某杰承租期間按期交納房屋租金。

        2001年10月29日,張某杰(乙方,被拆遷人)與北京市西城區H公司(甲方,拆遷人)簽訂《安置協議》,約定由甲方拆除乙方承租的位于北京市西城區房屋2間,甲方就地安置乙方2居室1套,地址為xxx房屋,乙方共計應付101931.03元;此外,甲方應支付乙方一次性獎勵費10000元。張某杰在該協議尾部簽名。

        2005年12月1日,北京C公司(拆遷人,甲方)與張某杰(購房人,乙方)簽訂《拆遷安置回遷購房合同書》,約定房屋總價款103249.43元,公共維修基金1967.78元。乙方在簽訂此合同時一次性付清房款及公共維修基金。后張某杰購買案涉房屋,并于2006年3月17日取得案涉房屋所有權人登記。

        此后,張某芳張某杰就房屋產權產生糾紛。2017年,張某杰、林某冉張某芳訴至法院,要求張某芳騰退案涉房屋。2017年10月26日,法院作出判決書,判決駁回了張某杰、林某冉的訴訟請求。張某杰、林某冉上訴后,北京市第二中級人民法院于2018年3月21日作出裁定書,裁定:一、撤銷北京市西城區人民法院判決;二、駁回張某杰、林某冉的起訴。并認定如下事實:“本院審理中,雙方當事人均認可位于北京市西城區s房屋2間的承租人原為張某杰張某芳之父,后變更為二人之母,再后來變更為張某杰。雙方也均談及曾于2007年左右商量過案涉房屋處置一事,由張某杰給付張某芳35萬元,因張某芳之子趙某浩在此居住,未能履行上述方案……二審訴訟期間,張某芳張某杰為被告對案涉房屋另行提起確權之訴。

        “本案中,雙方對于購房出資的性質各執一詞,但確實存在購買案涉房屋時雙方共同出資的事實,也存在雙方曾協商解決案涉房屋如何處置的方案,即張某杰、林某冉曾同意給付張某芳35萬元的情節,縱觀本案,無法排除張某芳對案涉房屋享有權益,無法認定張某芳系無權占有使用案涉房屋,即張某杰、林某冉主張權利的基礎,不具備完全的排他性,其要求排除妨害的請求權,應待明確案涉房屋權屬后,再行解決。一審法院實體判決駁回張某杰、林某冉的訴訟請求不妥,應予裁定駁回。

        庭審中,張某芳出示開庭筆錄,載明張某杰林某冉陳述“扣除拆遷補償款后,還應交9.1931萬,其中被告(張某芳)出資4.5965萬元?!薄氨桓妫?/span>張某芳)沒有購房資格,不是共同出資購房的性質,我們(張某杰林某冉)當時錢不夠,被告認為這是大家共有的,提出出資一半,但我們沒有反對,算是默認了。但是沒有說清楚出資性質。

        2020年,張某芳以合同糾紛為由將張某杰林某冉訴至本院,要求判令張某杰、林某冉將案涉房屋50%產權過戶至張某芳名下,本院經審理做出判決書,支持張某芳訴訟請求。此后,張某杰林某冉提起上訴,北京市第二中級人民法院做出裁定書,認為“依當事人申請,本院于二審審理過程中前往北京C公司調查取證。新證據所示的內容,與張某芳在本案一審及歷次訴訟中對于付款時間、付款方式等交易過程的陳述。存有明顯矛盾,更與其曾提交的2003年9月27日取款證明所涉證明事項,在時間先后順序上存在沖突。鑒于此,本案基本事實應予進一步查清。

        此外,經本院審查,本案現有言詞證據中,亦存在其他前后不一致、尚難相互印證之處,結合本案書證較少、言詞證據較多的實際情況,一審法院應于重審時一并審查。并裁定,撤銷北京市西城區人民法院判決;發回北京市西城區人民法院重審。”發回重審期間,張某芳撤回起訴后,向本院提起本次訴訟。

        2020年,張某杰、林某冉趙某浩、齊某蘭、趙某涵以物權保護糾紛為由訴至法院,要求騰退案涉房屋。法院經審理判決書支持張某杰林某冉的訴訟請求。庭審中,各方均認可該案上訴后,被發回重審,張某杰林某冉在重審期間撤回起訴。

        2021年,張某杰、林某冉趙某浩、齊某蘭、趙某涵以物權保護糾紛為由訴至法院,要求騰退案涉房屋。法院經審理判決書認為,“由于涉案房屋登記在原告張某杰名下,故本院認定張某杰為涉案房屋的不動產所有權人。二原告系夫妻,涉案房屋在夫妻關系存續期間取得,故涉案房屋為二原告的夫妻共同財產,二原告依法對涉案房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。

        庭審中,三被告表示:被告趙某浩系依據張某芳的委托和指示居住在案涉房屋,因此趙某浩對涉案房屋有權居住。由于三被告并未提供證據證明案外人張某芳對涉案房屋享有所有權,故對三被告的該抗辯理由,本院不予采納。三被告經涉案房屋的所有權人二原告同意,可以在涉案房屋居住?,F所有權人二原告要求三被告騰退涉案房屋,三被告即應當予以騰退。由于三被告表示自己沒有其他住房,本院考慮尋找新的房屋需要一定的時間,故對三被告的騰房時間,酌情予以判定。

        需要說明的是,本案系物權糾紛,原告提供了涉案房屋的不動產權利證書,案外人起訴的另案合同糾紛屬于未結案件的債權糾紛,現有證據能夠證明原告對涉案房屋享有所有權,無法證明案外人對涉案房屋享有所有權,且案外人與三被告還不是同一主體,故對三被告以案外人的另案合同糾紛要求中止審理本案的物權糾紛的請求,本院不予準許。如果有新的法律事實出現,三被告或案外人今后取得了涉案房屋的所有權,三被告可根據新的法律事實及證據,另行主張自己的相應權益。并判決“被告趙某浩、齊某蘭、趙某涵將登記在張某杰名下的北京市西城區xxx房屋中三被告自己的物品騰空,并將該房屋交給原告張某杰、林某冉收回。

        此后,趙某浩、齊某蘭、趙某涵提起上訴,北京市第二中級人民法院做出判決書,認為“根據已查明的事實,案涉房屋的所有權人雖然只登記了張某杰一人,但張某杰是在其與林某冉婚姻存續期間取得的案涉房屋產權登記,故一審法院確認案涉房屋系張某杰、林某冉的夫妻共同財產,并無不當,且張某杰、林某冉對該認定并無異議,故二人對案涉房屋享有占有、使用、收益和處分的權利,其要求趙某浩、齊某蘭、趙某涵騰退案涉房屋的請求正當,應予支持。

        關于趙某浩、齊某蘭、趙某涵稱其對案涉房屋系有權居住的主張,因其提供的證據不足以證明其具有法律上或合同上的原因占有案涉房屋,故對趙某浩、齊某蘭、趙某涵拒絕騰退房屋的主張,本院不予支持。趙某浩、齊某蘭、趙某涵雖主張案外人張某芳對案涉房屋享有物權,但未能提供相反證據推翻現有的產權登記,故趙某浩、齊某蘭、趙某涵的相關抗辯意見缺乏依據,本院不予支持。并判決:駁回上訴,維持原判。

        庭審中,張某芳提交其配偶趙某峰在案涉房屋裝修期間的日記,證明案涉房屋由趙某峰實際裝修完畢,裝修款項由張某芳張某杰共同支出。張某杰林某冉對該證據真實性和證明目的,均不予認可;二人提出趙某峰張某杰委托與張某杰一同裝修案涉房屋。

        庭審中,張某芳提交轉賬憑證,證明趙某浩2014年1月12日向張某杰支付房租24000元,于2015年1月9日向張某杰支付房租24000元。證明張某芳張某杰因案涉房屋共有,曾經協商各自取得50%房屋租金。因張某芳之子趙某浩2005年起居住在案涉房屋,所以向張某杰按照市場租金標準支付50%房屋租金。張某杰林某冉對該證據真實性認可,但不認可證明目的,提出因為親屬關系,將房屋借給趙某浩居住,并未收取租金,僅收取相應的房屋使用費,并且該金額遠少于市場年租金的一半,張某芳張某杰并未就案涉房屋協商共有。

        庭審中,張某芳提交房屋購房發票原件以及房屋租賃合同原件、部分物業費繳費憑證原件,證明張某芳系案涉房屋50%產權人,其曾與張某杰共同出資購買案涉房屋,并將房屋出租進行管理。張某杰林某冉對該證據真實性認可,但不認可證明目的,提出房屋系張某杰購買,曾于2001年向張某芳借款46000元支付購房款,由趙某峰以現金方式交付給張某杰。

        本次庭審中,張某杰林某冉亦陳述,因親屬關系張某杰并未及時歸還借款,2007年因房價上漲,張某芳提出要求張某杰林某冉歸還借款本息350000元,張某杰林某冉答應后,張某芳又反悔,并拒絕收取350000元,故借款本息至今尚未歸還。張某杰交納大部分的房屋物業費。關于房產證原件,張某芳提出因共同購房,房屋產權證取得后,亦由趙某峰保管,此后因張某杰要求,交還給張某杰。張某芳提交案件庭審筆錄中張某杰陳述意見進行佐證,林某冉提出對張某杰在此前訴訟中此項陳述不予認可。

        張某芳陳述,雙方于2007年就案涉房屋產權歸屬產生糾紛,房屋當時市場價值70萬元,雙方協商過程中,基于共同購房,各取得50%產權的事實,協商由一人取得房屋產權,向另一人支付350000元。此后張某杰主張房屋產權,同意支付張某芳3500**元,張某芳對此不同意。

        庭審中,張某杰林某冉提交北京C公司2001年11月開具的收據,證明案涉房屋于2001年交納購房款99982.27元,公共設施維修基金1948.76元,扣除獎勵費10000元,共計實際付款91931.03元。張某杰林某冉提交北京C公司2003年10月25日開具的收據,證明案涉房屋于2003年公共維修基金1967.79元。張某杰林某冉亦提交案涉房屋購房發票復印件,載明優惠價及成本價購房款(其中折抵款10000元)86806.51元,經濟適用房價購房款16442.92元,公共設施維修基金1967.79元,總計金額105217.22元。

        張某杰林某冉提交前述證據用于證明,張某芳在此前案件審理中,就2003年資金支付的事實存在虛假陳述,故被二審發回重審。張某芳對該收據和發票真實性不持異議,提出之前案件陳述2003年9月27日取款119000元,除支付案涉房屋新增平米數以及其他費用支出14000元外,給母親一部分,歸還他人借款一部分,陳述屬實。張某杰林某冉亦提交案涉房屋物業費發票原件,證明對案涉房屋進行管理的事實。

        張某芳申請張某君出庭作證,張某君張某芳張某杰之兄。張某君陳述,涉案房屋在拆遷前,是父親職工宿舍,由父親承租,父親已于1959年去世。S號房子在父親去世以后,由母親承租。因母親無工作,不能享受取暖費補貼,S號房屋承租人由母親變更為張某杰。后來張某君分配到外地工作。S號房屋拆遷,母親決定給三個子女進行補償,共同確定補償款金額190000元,分成4份,母親得7萬元,三個子女各4萬元,張某君、張某芳、張某杰都沒有異議。

        由于張某芳張某杰要共同購買回遷房,故張某君4萬,及母親的7萬由張某芳張某杰共同出資,且張某君得到了母親給的4萬元,并告知是弟弟和妹妹各給了2萬元。張某君雖然在外地工作,回家時,母親告訴張某君張某芳張某杰共同買房,協議各出資50%購得回遷房。此后,兩家協議共同裝修后,暫時對外出租,房租由雙方平分。并不存在張某杰張某芳借款的情況。母親在2014年去世,母親去世前,沒有人提出任何異議。

        張某杰林某冉張某君的身份不持異議,但對其陳述事實不予認可,提出因親屬關系,張某君張某芳存在利害關系,其陳述190000元補償款事實并不屬實,張某芳張某杰并無共同購房的約定,并不認可證人證言陳述的案涉房屋系共同購買的證明目的。庭審中,各方均認可母親關于190000元以及張某芳張某杰共同購房的安排,并無書面記載,資金交付均系現金,無其他資金支付的證據對前述資金流轉事實進行證明。

        張某芳申請趙某峰出庭作證,趙某峰張某芳丈夫。2001年趙某峰得知S號房屋拆遷要付款,其在2001年的10月底到11月初之間,到銀行取了5萬元整,去了交款點,與張某杰、林某冉一起去交款。因張某杰電話告訴趙某峰房子交款9萬多,趙某峰認為各家各出一半,帶5萬元。后來張某杰告知趙某峰要刷卡金額總計92162.61元。因為當時被安置人是張某杰,趙某峰4.6萬給了張某杰,由張某杰完成交款。

        2003年10月底到11月初案涉房屋交鑰匙。趙某峰張某杰去物業,得知房屋多了2平米,需要補交11086.92元還有其他的費用,當時張某杰拿了一萬,趙某峰出了一萬,總共兩萬。因為張某杰張某芳共同購房,張某杰將費用所有收據交給趙某峰,由趙某峰保管。取得鑰匙后,兩個家庭一起去看房,趙某峰保管包括房屋保證書、房屋質量書等開發商的書證材料。之前交納2萬余元,實際支出1.4萬元,剩余0.5萬余元由張某芳張某杰平分。

        2003年,趙某峰退休。2004年1月案涉房屋開始裝修,裝修費和材料費等都是趙某峰墊付。裝修完成后,張某杰張某芳核算后,裝修費一家一半,張某杰給了趙某峰現金。裝修完了之后趙某峰找家具,開始出租,租給趙某峰的同事,租期一年。租金是按季收,收到后由張某杰分給張某芳一半。張某杰林某冉趙某峰的身份不持異議,但對其陳述事實不予認可,提出因親屬關系,向張某芳趙某峰借購房款,并無共同購房的約定;趙某峰也是基于親屬關系,與張某杰一起裝修房屋并幫助尋找承租人,并不認可案涉房屋系共同購買的證明目的。

         

        裁判結果

        被告張某杰、被告林某冉自本判決生效之日起十五日內協助將位于北京市西城區xxx房屋50%產權過戶至原告張某芳名下。

         

        房產律師靳雙權點評

        結合庭審查明事實,本案主要爭議為雙方就案涉房屋是否存在共同購房的合意以及合意履行情形。庭審查明,張某杰雖在本次庭審中陳述借款金額約46000元,并未明確具體金額,但其在此前訴訟庭審中認可在2001年交納案涉房屋購房款時,總計應交款91931元,由張某芳出資45965元。張某杰提出該款項系向張某芳借款,但并未就借款合意以及還款事實舉證證明,張某杰林某冉亦認可截止本案庭審調查終結前該筆借款尚未清償;

        張某芳陳述該資金系雙方共同購房,各自享有案涉房屋產權50%,所以支付資金金額為總計款項的50%。庭審亦查明,案涉房屋的購房發票原件、購房合同原件等房屋購買期間的資料原件均由張某芳持有,且房產證原件取得后一段時間內,亦由張某芳持有,法院據此對張某芳陳述的參與購買案涉房屋的事實予以確認;對于張某杰林某冉陳述因親屬關系,交由張某芳趙某峰代為保管的陳述不予認可。

        法院還查明,案涉房屋交房后,亦由張某芳丈夫趙某峰完成大部分裝修,且墊付裝修款項,裝修完成后,進行核算,共同分擔;張某杰林某冉亦認可前述裝修事實,但提出系委托趙某峰完成裝修。根據前述查明事實,雙方認可的資金數額確系房屋購房款50%,房屋購買資料原件等均由張某芳持有,趙某峰完成案涉房屋主要裝修工作,就前述查明事實,張某芳前述為處理案涉房屋購買、裝修和管理的行為明顯超出受親屬委托代理完成幫助的一般標準,可以確認其行為目的應包含對于自己房屋進行管理和處分的意思表示,法院據此認為張某芳陳述共同購房的意見更符合事實發生的一般生活常理,對張某杰陳述的因親屬關系由張某芳趙某峰代為購買和管理房屋的意見不予采信;

        法院對于張某杰以及林某冉提出的借款意見,在無其他證據佐證的情形下,不予采信,但雙方就案涉房屋協商意見變化,亦應結合其他查明事實,進行審查和進一步確定。庭審亦查明,案涉房屋產權登記在張某杰名下,由張某芳之子趙某浩及其親屬長期使用,且向張某杰支付的款項低于市場同類房屋同期年租金的一半,張某杰對此在長達十多年的期間內收取趙某浩支付的資金,并未就居住事實以及資金支付事實和金額提出異議,直至雙方就房屋產權歸屬產生糾紛。

        庭審亦查明,雙方曾就房屋產權歸屬進行協商,并就取得房屋產權一方向另一方補償金額350000元進行協商,但并未達成一致意見;雖庭審中林某冉陳述該350000元系對向張某芳購房時借款本息歸還約定,但一方面該數額遠遠高于借款本息計算標準,另一方面結合各方多次協商記錄可以看出,張某杰張某芳就該350000元進行協商的目的是就房屋產權歸屬以及產權對價補償金額進行確定,并無歸還借款的意思表示。

        結合前述查明事實,結合趙某浩長期居住支付租金的事實和數額,以及雙方就350000元支付目的協商內容可以確定,在房屋購買完成,產權取得后,雙方并未就借款歸還進行協商,雙方就產權歸屬產生糾紛并持續至今,據此可以推定,雙方曾存在共同購房的合意,且已經履行完畢,雙方并無借貸合意。

        綜上,法院認為,雙方就案涉房屋形成事實上的共同購房合同關系,且購房款已經實際支付完畢,各自支付房款比例均為50%,故張某杰僅為案涉房屋名義上的產權人,張某芳要求二被告將房屋50%產權過戶至其名下,事實清楚,證據充分,符合雙方合意以及法律規定,法院予以支持。


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